唐玉昕律师：房屋买卖合同纠纷，能否申请仲裁？ (一)

唐玉昕律师：房屋买卖合同纠纷，能否申请仲裁？

最佳答案当事人在房产交易中发生争议，双方协商不成，欲诉求第三方组织解决纠纷，为了快速解决纠纷，双方协议约定了仲裁协议。那么房产买卖合同纠纷是否属于仲裁范围呢？

网友咨询：

房屋买卖合同可不可以申请仲裁？

宁夏综义律师事务所唐玉昕律师解答：

仲裁是解决民事争议的途径之一，合同双方自愿将争议提交给双方认同的仲裁机构就可以，

房屋买卖合同属于民事范畴，因此房屋买卖合同可以申请仲裁。但是下列房产纠纷不能申请仲裁：

（1）涉及离婚、收养、监护。继承、赠与、分家析产的房产纠纷；

（2）人民法院已受理或已开始审理或审结的房产案件；

（3）涉及落实政策问题的房产纠纷；

（4）经过公证机关公证后发生争议的房产纠纷；

（5）机关、团体、企事业单位内部分房纠纷；

（6）军队内部的房产纠纷。

《仲裁法》

第2条 平等主体的公民、法人和其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷，可以仲裁。

第4条 当事人采用仲裁方式解决纠纷，应当双方自愿，达成仲裁协议。没有仲裁协议，一方申请仲裁的，仲裁委员会不予受理。

唐玉昕律师解析：

仲裁是指买卖双方在纠纷发生之前或发生之后，签订书面协议，自愿将纠纷提交双方所同意的第三者予以裁决，以解决纠纷的一种方式。仲裁协议有两种形式：一种是在争议发生之前订立的，它通常作为合同中的一项仲裁条款出现；另一种是在争议之后订立的，它是把已经发生的争议提交给仲裁的协议。这两种形式的仲裁协议，其法律效力是相同的。

1、申请仲裁的条件：一是发生纠纷的双方当事人必须是民事主体，包括国内外法人、自然人和其他合法的具有独立主体资格的组织；二是仲裁的争议事项应当是当事人有权处分的；三是仲裁范围必须是合同纠纷和其他财产权益纠纷。

2、救济。仲裁裁决一裁终局，当事人认为仲裁裁决存在违法事由的，可以向人民法院申请撤销裁决或者申请不予执行裁决。

《仲裁法》

第58条 当事人提出证据证明裁决有下列情形之一的，可以向仲裁委员会所在地的中级人民法院申请撤销裁决：

（一）没有仲裁协议的；

（二）裁决的事项不属于仲裁协议的范围或者仲裁委员会无权仲裁的；

（三）仲裁庭的组成或者仲裁的程序违反法定程序的；

（四）仲裁裁决所依据的证据是伪造的；

（五）对方当事人隐瞒了足以影响公正裁决的证据的；

（六）仲裁员在仲裁该案时有索贿，徇私舞弊，枉法裁决行为的。

人民法院经组成合议庭审查核实裁决有前款规定情形之一的，应当裁定撤销。

人民法院认定该裁决违背社会公共利益的，应当裁定撤销。

第63条 被申请人提出证据证明裁决有民事诉讼法第217条第2款规定的情形之一的，经人民法院组成合议庭审查核实，裁定不予执行。

新修改的《民事诉讼法》第二百一十三条对依法设立的仲裁机构的裁决，一方当事人不履行的，对方当事人可以向有管辖权的人民法院申请执行。受申请的人民法院应当执行。

被申请人提出证据证明仲裁裁决有下列情形之一的，经人民法院组成合议庭审查核实，裁定不予执行：

(一)当事人在合同中没有订有仲裁条款或者事后没有达成书面仲裁协议的;

(二)裁决的事项不属于仲裁协议的范围或者仲裁机构无权仲裁的;

(三)仲裁庭的组成或者仲裁的程序违反法定程序的;

(四)认定事实的主要证据不足的;

(五)适用法律确有错误的;

(六)仲裁员在仲裁该案时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁决行为的。

人民法院认定执行该裁决违背社会公共利益的，裁定不予执行。

裁定书应当送达双方当事人和仲裁机构。

仲裁裁决被人民法院裁定不予执行的，当事人可以根据双方达成的书面仲裁协议重新申请仲裁，也可以向人民法院起诉。

唐玉昕律师：宁夏综义律师事务所专职律师，中国政法大学法学学士，拥有10年法律从业经验，希望凭借专业领域的成功经验和值得信赖的法律服务，来帮助在民商事领域遇到困难的您，贡献我的专业知识，为您出谋划策、排忧解难。

赵成崟律师：买卖合同“逾期付款罚息”的计算标准，如何确定？ (二)

最佳答案确定逾期付款损失，应当综合考虑违约方履行合同的积极程度、过错程度以及守约方的实际损失等因素，根据公平原则,应以违约方逾期付款部分为基数，根据中国人民银行同期贷款利率计算利息,作为违约方承担违约责任的范围。

网友咨询：

买卖合同逾期利息约定不明确，应当如何确定计算标准？

江苏华朋律师事务所赵成崟律师解答：

违约行为发生在2019年8月19日之前的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算;违约行为发生在2019年8月20日之后的，人民法院可以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率(LPR)标准为基础，加计30—50%计算逾期付款损失。

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释(2020年修正)》

第十八条 买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。

买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。

买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。

买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失，违约行为发生在2019年8月19日之前的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算;违约行为发生在2019年8月20日之后的，人民法院可以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率(LPR)标准为基础，加计30—50%计算逾期付款损失。

赵成崟律师解析：

逾期付款损失主要表现为价款接受方的利息损失，即当价款支付方按照约定的期限支付价款时，价款接受方本可以获得由该金钱所产生的法定孳息，但由于价款支付方并未按期支付，由此给价款接受方造成了法定孳息的损失。在利息损失中，究竟以何种利率标准计算逾期付款损失见解各异，同样存在着存款利率说、区分说、贷款基准利率说、逾期罚息利率说等不同观点，上述解释了逾期罚息利率说。

赵成崟律师：华东政法大学法律硕士。五年法律从业经验。处理民商事案件百余件，翻译英文合同等英文法律文件数百份。熟悉诉讼流程及审判思路，在商事合同、公司诉讼、婚姻家庭、劳动人事等领域具有丰富的理论和实务经验。

保险合同继承纠纷律师怎么收费 (三)

最佳答案（一）对于那些未牵涉到任何财产权益问题的案件，我们的法律咨询费用为每次800至10000元人民币/件。

（二）而对于那些牵扯到了财产权益问题的案件，我们的基本服务费用则会根据具体情况而定，金额通常在每次1000至2000元人民币之间。若纠纷所涉及的财产价值超出了1万元人民币，则我们对于争议数额的计费将按照以下比例和方式进行分级递增计算。

具体来说，当争议标的数额介于10001元至100000元人民币之间时，我们收取的费用比例为5%至6%；当争议标的数额介于100001元至1000000元人民币之间时，我们收取的费用比例为4%至5%；当争议标的数额介于1000001元至5000000元人民币之间时，我们收取的费用比例为3%至4%；当争议标的数额介于5000001元至10000000元人民币之间时，我们收取的费用比例为2%至3%；当争议标的数额介于10000001元至50000000元人民币之间时，我们收取的费用比例为1%至2%；当争议标的数额超过50000001元人民币时，我们收取的费用比例为0.5%至1%。

（一）在审查起诉阶段，如果案件并未涉及到任何财产权益问题，那么我们的法律咨询费用为每次1500至12000元人民币/件。

然而，如果案件涉及到了财产权益问题，那么我们的收费标准将会按照代理涉及财产权益的民事诉讼案件的收费标准的70%来执行，但是最低收费不得低于每次2000元人民币。

（二）在审判阶段，如果案件并未涉及到任何财产权益问题，那么我们的法律咨询费用为：

（1）作为被告人的辩护人：每次2500元人民币至20000元人民币/件；

（2）作为自诉人或被害人的诉讼代理人：每次2000元人民币至15000元人民币/件。

然而，如果案件涉及到了财产权益问题，那么我们的收费标准将会按照代理涉及财产权益的民事诉讼案件的收费标准来执行。

口头合同具有法律效力吗，有什么注意事项？ (四)

最佳答案现实生活中，有的人或是为了尽快完成交易，或是碍于情面不好意思提出，往往会采用口头形式订立合同。但由于口头合同并不同于书面合同的规范与严谨，一旦合同履行过程中出现了纠纷，当事人往往很难维权。那么，口头合同具有法律效力吗，有什么注意事项？

网友咨询：

口头合同具有法律效力吗，有什么注意事项？

江苏顺邦律师事务所王震律师解答：

根据《合同法》第十条第一款的规定，口头形式是合同形式的一种，依法成立的合同，合同成立即生效，依法具有法律效力。

口头形式的合同是指当事人以直接对话的方式或者以通讯设备如电话交谈订立合同。它广泛应用于社会生活的各个领域，与人们的衣食住行密切相关，如在自由市场买菜、在商店买衣服等。现代合同法之所以对合同形式实行不要式为主的原则，其重要原因也正在于此。合同的口头形式，无须当事人约定。凡当事人无约定或法律未规定特定形式的合同，均可以采取口头形式。

订立口头合同的主体有相应的民事行为能力、民事权利能力，口头合同内容要合法，合同双方的意思表示自愿、真实，不损害国家、集体、第三人利益，不违背法律强制性规定和我国社会公序良俗，没有以合法形式掩盖非法目的的情形，就是一个合法有效的口同。

王震律师解析：

订立口头合同时，应当注意以下问题：

（1）有充分的证人证言、录音资料等证明口头合同的真实存在；口头合同毕竟没有有形的载体可以完整的再现协议，一旦一方矢口否认口头合同的存在，那是很难举证的。所以哪怕关系再好，订立口头合同的开始就要注意到证据收集的问题；

（2）口头合同具有与书面合同同等的法律效力；

（3）尽管口头合同较之书面合同简单快捷，但是因为难以举证的问题也更容易出现合同纠纷，所以建议还是要尽量订立书面合同。

王震律师，常州市刑事辩护委员会委员，现为江苏顺邦律师事务所主任。在二十年的执业生涯中，积累了丰富的诉讼经验和技巧。执业以来，以“诚信执业、精益求精”为宗旨，为客户提供优质高效的法律服务。

接受生活中的风雨，时光匆匆流去，留下的是风雨过后的经历，那时我们可以让自己的心灵得到另一种安慰。所以遇到说明问题我们可以积极的去寻找解决的方法，时刻告诉自己没有什么难过的坎。云律目网关于合同律师咨询就整理到这了。