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租赁合同纠纷
租赁合同纠纷：理解、解决与预防
在现代社会中，租赁合同作为规范房屋、设备等使用权的法律文书，扮演着至关重要的角色。无论是房东与租户间的住宅租赁，还是企业间的设备租赁，合同都是双方权益的保障。然而，由于种种原因，租赁合同纠纷时有发生，给双方带来不必要的困扰和经济损失。本文将深入探讨租赁合同纠纷的常见类型、解决途径以及预防措施，以期为租赁双方提供实用的法律指导。
租赁合同纠纷的常见类型
租赁合同纠纷种类繁多，主要包括租金支付争议、租赁物损坏维修责任划分、合同提前解除与违约金问题等。租金支付争议往往缘于租户未按时缴纳租金或房东擅自提高租金；租赁物损坏维修责任则涉及租赁期间内房屋或设备自然损耗与人为损坏的界定；合同提前解除则可能因双方协商不一致或一方单方面违约导致。此外，租赁合同中的模糊条款也是引发纠纷的常见原因，如未明确约定租金调整机制、维修责任范围等。
解决租赁合同纠纷的途径
面对租赁合同纠纷，双方首先应尝试通过友好协商解决，这不仅能节省时间和成本，还能维护双方的良好关系。协商时，应基于合同条款，理性分析争议点，寻求双赢方案。若协商无果，可寻求第三方调解，如社区调解委员会、消费者保护组织等，它们能提供专业的调解服务双方达成和解。必要时，还可通过法律途径解决，包括起诉至法院或申请仲裁，由法律机构根据事实和法律作出裁决。在此过程中，保留好相关证据，如合同文本、付款记录、通讯记录等，至关重要。
预防租赁合同纠纷的策略
预防胜于治疗，避免租赁合同纠纷的关键在于签订一份清晰、详尽的合同。在签订前，双方应对租赁物的现状、租金及支付方式、租赁期限、维修责任、违约责任等重要条款进行充分沟通并明确写入合同。同时，建议聘请专业律师审核合同，确保合同条款的合法性和公平性。此外，租赁期间保持开放的沟通渠道，及时处理可能出现的问题，也是预防纠纷的有效方式。对于长期租赁关系，定期回顾合同条款，根据市场变化调整租金或维修责任，也能有效减少矛盾。
总结
租赁合同纠纷虽难以完全避免，但通过了解常见纠纷类型、掌握解决途径以及采取有效的预防措施，租赁双方可以大大降低纠纷发生的风险。在解决纠纷时，保持冷静、理性，优先考虑和平解决，不仅能够保护自身权益，还能维护良好的人际关系和商业信誉。最终，一个清晰、透明的租赁市场环境，需要每一位参与者的共同努力和诚信行为来构建和维护。
福利分房历史遗留问题法律关系的认定及处理→房屋租赁合同纠纷案 (一)
贡献者回答一、案由:房屋租赁合同纠纷二、关 键 词:民事 福利分房 法律适用 房屋租赁合同关系三、裁判要旨1.民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。属于人民法院民事案件受理范围的，应当依法审理。
2.人民法院应当正确适用法律，及时审理民事案件，确认民事权利义务关系，制裁民事违法行为，保护当事人的合法权益。
四、基本案情法院经审理查明:被告罗某某及其父母均为原湘潭市阀门厂职工。
原告于1983年左右将湘潭市雨湖区熙春路4号(房产证登记为2号)4单元102号房屋作为员工福利住房分配给被告母亲。被告母亲于1999年去世，案涉房产即由被告居住至今。
2014年，湘潭市企业改革改制工作领导小组办公室文件《关于2014年第二批改制企业资产收储工作的通知》中写明“二、市阀门厂等15户企业由城乡投资集团负责收储”。
2016年，湘潭市企业改革改制工作领导小组办公室文件《关于印发的通知》附件中明确市阀门厂属于棚户区改造的市属集体企业。潭征拆联字[2016]5号《关于进一步明确市属集体企业征收工作具体操作办法的通知》中写明:“1.如房屋征收项目红线范围外有该企业自有房产，由该征收项目业主同步予以收购，收购价格参照现行房屋征收补偿标准执行。6.租赁集体企业自管住房或直管公房住宅的职工，符合住房保障条件的，在具备房源的前提下，优先安排”。湘潭市人民政府常务会议纪要第50次中记载:“3.明确市属集体企业征收支持政策:1涉及征收的市属集体企业有多处资产，但未全部在征收范围内的，可以将其余不在征收范围内的资产由业主单位一并收购。”
2016年，原告召开全厂职工(代表)大会通过了《关于企业征拆改制工作的报告》，决定关闭改制。被告后着手将全部住房收回，并按直管公房征收的标准给予各住户补偿。被告未能与原告就腾退房屋一事达成一致意见，拒绝签订腾退协议书，故原告诉来本院。庭审中，原告陈述在企业正常运转时案涉房屋是按照最低标准收取的房租，房租直接每月在被告工资中予以扣除。
自2000年8月起，因企业不景气就没再收过房租。被告对此予以部分认可，表示自他1995年下岗后原告就没有在工资中扣过房租。下岗后自己就把房屋改造成饭店和前妻一起经营至今。
另查明，被告与前妻于2008年购买了熙春路西园小区1栋2单元4楼房屋一套。2017年被告与前妻离婚后，该套房屋归被告前妻所有。现被告已通过湘潭市住房和城乡建设局公共租赁住房保障的资格审核，并通过摸号的方式确定了一套公共租赁住房。
五、裁判结果湖南省湘潭市雨湖区人民法院于2019年9月2日作出(2019)湘0302民初1720号民事裁定:驳回原告湘潭市阀门厂的起诉。
湘潭市阀门厂不服原审裁定，提起上诉。湖南省湘潭市中级人民法院作出(2019)湘03民终1978号民事裁定:撤销(2019)湘0302民初1720号民事裁定，并指令湖南省湘潭市雨湖区人民法院继续审理该案。湖南省湘潭市雨湖区人民法院于2020年3月30日作出(2020)湘0302民初255号民事判决:一、解除原告湘潭市阀门厂与被告罗某某之间的房屋租赁合同关系;二、被告罗某某在本判决生效之日起一个月内腾退湘潭市雨湖区熙春路4号(房产证登记为2号)4单元102号房屋给原告湘潭市阀门厂。
罗某某不服原审裁决，提起上诉。湖南省湘潭市中级人民法院作出(2020)湘03民终836号民事判决书:驳回上诉，维持原判。
六、法院认为法院生效裁判认为:原告湘潭市阀门厂在上世纪80年代以福利住房的名义将单位所有的案涉房屋分配给被告一家居住，后按月在被告罗某某工资扣取租金的形式符合房屋租赁合同的实质要件，原、被告之间形成了事实上的房屋租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，租赁期限六个月的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。原、被告未订立书面房屋租赁合同，应视为不定期租赁。现原告面临关闭改制，房屋不再具备出租的条件，原、被告之间的房屋租赁合同无法继续履行。
被告在租赁期间改变了房屋结构、部分改变了房屋用途，原告在2018年至2019年已多次通知被告腾退房屋，现被告已分得保障性住房一套，基本解决了住房需求。故对原告要求解除与被告之间房屋租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。
房屋租赁合同解除后，被告应当及时腾退房屋。被告腾退房屋，原告应支付给被告的相应补偿现暂未明确具体数额，如有纠纷，双方可另案解决。
七、案例评析本案纠纷属于国家福利分房政策的历史遗留问题。被告父母作为原告原职工享受了福利分房政策，被告父母去世后被告作为原告单位职工继续“继承”使用案涉房屋。现原告破产改制需要收回案涉房屋，由此产生了本案纠纷。本案焦点在于:(一)原、被告之间的纠纷属不属于平等民事主体之间的房屋租赁合同纠纷，是否应当由人民法院进行审理;(二)原一审裁定以《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》为驳回起诉的依据是否恰当;(三)如果本案纠纷属于人民法院应当依法审理的范围，又应该如何处理。
一、原、被告之间的法律关系属于平等主体之间的房屋租赁合同纠纷
本案原告于2019年6月17日以向法院提起诉讼，要求解除与被告之间的房屋租赁合同纠纷。湖南省湘潭市雨湖区人民法院原一审审理认为，福利分房制度系建国以来我国实施“统一管理、统一分配、以租养房”的公有住房实物分配制度。房屋所有权单位将房屋按级别、工龄、年龄、居住人数、工作表现等情况而分配给在职或退休职工居住，具体分配办法由房屋所有权单位根据实际情况自行设定。
1998年，国务院决定停止福利分房政策，住房分配政策逐步向货币化、商业化的方向发展。被告罗某某作为原湘潭市阀门厂职工，于1982年左右因为员工福利被分配了湘潭市雨湖区熙春路4号4单元102号房屋。原告湘潭市阀门厂提起本次诉讼并不是以被告欠缴房屋租金为由(原告法定代表人在庭审中也承认原告自2000年开始未再收取房屋租金)，而是以企业改制为由要求被告罗某某腾退该诉争房屋，双方涉及福利分房问题，系单位内部因分房、调房产生的纠纷。
根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定，凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围。
据此，原一审作出(2019)湘0302民初1720号民事裁定，裁定驳回原告湘潭市阀门厂的起诉。原告湘潭市阀门厂不服该裁定，上诉至湖南省湘潭市中级人民法院。
湖南省湘潭市中级人民法院审理后认为，湘潭市阀门厂系案涉房屋所有权人，罗某某自上世纪八十年代初租住在案涉房屋中，2000年以前支付了租金，双方之间的争议属于平等民事主体间因房屋租住发生的争议，属于人民法院受理民事诉讼的范围。故作出(2019)湘03民终1978号民事裁定，裁定撤销(2019)湘0302民初1720号民事裁定，并指令湖南省湘潭市雨湖区人民法院继续审理该案。
二、原一审裁定错误辨析
(一)原一审裁定援引法律错误
原一审裁定认为双方涉及福利分房问题，系单位内部因分房、调房产生的纠纷，从而引用《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》的规定，并结合原告是因企业改制腾房而起诉的情况，认定本案纠纷不属于法院受理民事诉讼案件的范围。该裁定没有深入辨析原、被告之间真正的法律关系，二审法院审查后指令继续审理系对原一审裁定中错误认定原、被告直接法律关系的改正。20世纪我国确实存在福利分房政策，职工通过福利分房得到的房屋不是产权房，职工对于福利分房只有使用权而无所有权，职工可以在政策允许的情况下购买福利分房的所有权，只有这样的“公房”是可以继承的。职工一直未买下福利分房产权的，直到去世他都是承租人而不是房屋所有权人。因此，由于单位内部对“公房”的分配问题不满而产生纠纷的案件时有发生。
1992年11月25日，针对当时社会上突出的几种房地产纠纷类型，最高人民法院发布了《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》，该《通知》规定“属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷”不属于人民法院的受案范围，主要原因在于《通知》中列举的类似于占房、腾房等纠纷实际是单位内部的福利划分问题，是单位内部管理与职工间的矛盾，在这些矛盾中管理方即单位与职工之间不是平等主体，故此类不涉及平等主体间的权利、义务的纠纷不宜由人民法院进行处理。
最高人民法院结合当时社会背景发布该《通知》，旨在缓和社会矛盾，维护社会稳定。而本案纠纷产生于2016年，第一次审理时间为2019年，与《通知》发布已过去了17年，我国的福利分房政策在1998年就已取消，《通知》中限定的“因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷”实际已不存在。任何一种法律规范都是不完全概括，在现实当中，不可能有预先能包括全部社会生活事实的法律，由此导致法律在多数场合下能够适用，而在个别特殊的场合下不能适用。[1]《通知》失去了适用的土壤，原一审裁定套用十几年前的法律文件来审理现在的案件有诸多不适宜，这正是法律本身存在的局限性导致法律适用上容易产生的问题，作为审判人员应当在司法实践中避免出现该类错误。
(二)原一审裁定对原、被告之间的法律关系认定错误
原一审裁定中将原告不是以被告欠缴房屋租金为由起诉，而是以企业改制为由要求被告罗某某腾退该诉争房屋提起本次诉讼作为佐证，证明原、被告之间的纠纷系因福利分房产生的纠纷，存在一定的理解偏差。福利分房确实是客观存在的，但本案纠纷的产生距离福利分房已经过去了三十多年，并不是导致本案纠纷产生的实际原因。
欠缴房屋租金当然可以提起相关的房屋租赁合同纠纷诉讼，但房屋租赁合同纠纷诉讼的起诉依据并不仅仅是租金相关问题。房屋租赁合同的根本目的是房屋所有权人出让房屋使用权、房屋承租人支付相应对价的租金，当房屋无法出租时合同目的无法实现，当事人当然可以提出解除合同的相应诉求。原一审没有准确把握住原、被告之间真正的法律关系，仅注意到了案涉房屋系由福利分房政策而来，纠结于福利分房政策的遗留问题，导致了对案件当事人直接法律关系的错误认定。
(三)人民法院应当审慎适用驳回起诉
任何人在其权利受到侵害或与他人发生争执时享有请求独立的司法机关予以公正审判的权利。它具体包括两方面的内容，一是诉诸法院的权利，即任何人在其民事权利受到侵害或与他人发生争执时，有请求独立的合格的司法机关予以司法救济的权利;二是公正审判请求权，即当事人在其权利受到侵害或与他人发生争执时有获得公正审判的权利，包括获得公正程序审判的权利和获得公正结果的审判的权利，即有公正程序请求权和公正结果请求权。[2]
原一审裁定在错误认定原、被告之间法律关系及错误援引《通知》为佐证的基础上驳回了原告的起诉，未能依法保障当事人诉权。本案纠纷产生于“建房、分房”后近三十年的现代，其实质是房屋所有权人希望解除与房屋使用权人之间的合同关系，属于平等主体间的权利义务关系，受《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国合同法》等法律的调整，不符合法律规定的驳回起诉的适用条件。人民法院在受理此类案件时，应当深入辨析当事人之间真正的法律关系，分析纠纷产生的缘由，审慎适用驳回起诉，切实保护当事人的诉权。
三、本案福利分房历史遗留问题中法律关系的认定及处理
被告罗某某及其父母作为原告湘潭市阀门厂职工，原告依照国家福利政策将案涉房屋分配给被告一家居住、使用，被告未依法购买案涉房屋的所有权，其享有的是案涉房屋的“使用权”。原告作为案涉房屋的所有权人，以福利分房的形式将房屋使用权出让给被告，被告也在2000年前存在支付房屋租金作为占用、使用案涉房屋的对价，双方虽未签订书面的房屋租赁合同，但房屋租赁合同并不属于我国法律规定的要式合同范畴，合同当事人可通过书面、口头或其他方式来订立租赁合同。
房屋租赁合同是当事人就房屋的使用、占有和收益达成一致意见的协议。[3]本案原、被告已用实际行为达成了事实上的房屋租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，租赁期限六个月的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
房屋租赁合同的目的是所有权人能将房屋出租给承租人使用，本案原告企业改制，名下房屋均被征拆，已无法实现出租房屋给原告作为住房使用的合同目的，且被告罗某某当庭陈述将案涉房屋用于生产经营，改变了其房屋用途，原告可要求解除该房屋租赁合同。不定期租赁合同里，双方当事人可以随时解除合同，但是须在合理期限之前通知租房方。对不定期租赁合同任意解除权，王利明教授认为应体从如下三个方面进行限制:解除权须附条件、解除权须在合理期限内通知对方以及解除权兼顾诚实信用原则。[4]
本案中，原告多次与被告协商腾退房屋的事宜，应当视为给予了被告合理期限，且根据庭审查明的事实，被告与前妻于2008年购买了熙春路某小区某房屋一套。2017年被告与前妻离婚后，该套房屋归被告前妻所有。现被告已通过湘潭市住房和城乡建设局公共租赁住房保障的资格审核，并通过摸号的方式确定了一套公共租赁住房。被告已解决了住房问题，故原告要求与被告解除房屋租赁合同关系的诉讼请求应当予以支持。解除房屋租赁合同关系后，被告理应腾退房屋。
四、对法律的适用应当结合历史背景及社会实际情况
“法律适用”的过程通常被视为是“逻辑三段论的演绎推理方式”在司法过程中的一种应用。具体而言，透过法律解释或法律补充进行法条组合，以将之组合成完全的法律规定(大前提);案件的具体法律事实经过证据证实，已充分满足大前提中的法定构成要件，即可得出该具体法律事实为前面所述及的法律构成要件所指称的法律事实(小前提); 则该预先设定的法律效果适用于此具体法律事实(结论)。[5]
综合本案整体来看，原一审裁定问题主要出在了对大前提的选择和对小前提的错误判断上。社会关系总是不断变化发展的，利用法来调整社会关系存在一定的滞后性。原一审裁定引用《通知》来作为逻辑三段论的“大前提”，并以此判断“小前提”即原、被告之间纠纷不属于法院受理案件范围，实际上是没有意识到《通知》存在适用背景及局限性。
一定的法总是与一定的社会经济水平和社会发展状况相适应，《通知》是为了解决福利分房背景下的突出矛盾而发布的，与现代社会不相容。不能因为案件涉及到一定的政策、历史遗留问题就简单套用法律、法规及相关法律文件，生搬硬套会导致出现“水土不服”的错误裁判。虽然没有发布相关文件正式宣布《通知》失效，但在社会的不断发展变化中，《通知》已经失去了生存的土壤，不应当再以《通知》作为判断依据。法官在审理案件过程中，应当采取辩证的态度对待每一个案件，要结合社会实际情况来援引法律或法律文件以处理纠纷。同时，原一审裁定在引用《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》时，对《通知》内容的理解也过于片面。
人民法院的裁判文书应当进行释法说理，原一审裁定书的释法说理部分对《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》的规定了其字面意义，忽略了法律解释方法中还有历史解释、体系解释等其他解释方法。法官或法律适用者为了针对特定具体案件做法律决定或法律判断必须以一种足够准确的方式决定法律语言的意义，从而以特定法律条款的解释意义为理由而证成法律决定，或者说以特定法律条款的意义正当化为基础支撑他所做的法律决定或法律判断。[6]这就要求审判人员在适用法律时应当对裁判依据进行恰当的解释，单纯的文意解释不但无法支撑其裁判结果而且有可能影响审判人员作出正确的裁判。
司法公正需要通过一定的程序机制来表达和实现，法院审判权与当事人诉权之构成司法程序的基本要素，当事人诉权的程序保障直接影响司法公正的实现。[7]只有依法保障当事人的诉权才能实现司法公正，二审法院驳回原一审裁定、将案件发回重审就是为了维护当事人诉权，是司法公正在司法实践中的表达和实现。
八、相关法条《中华人民共和国合同法》第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同:
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款 有下列情形之一的，当事人可以解除合同:
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
(二)在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
(五)法律规定的其他情形。
《中华人民共和国合同法》第二百三十二条 当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
《中华人民共和国民法典》第七百三十条 当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁;当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
刘某与某农产品批发公司合同纠纷调解案 (二)
贡献者回答乌海市海南区刘某与某农产品批发公司合同纠纷调解案
案情简介
乌海市海南区某镇某农产品批发市场有限公司（以下简称某公司）出售某栋甲号商铺给刘某，用于其经营超市，同时把某栋乙号商铺免费提供给刘某当库房使用，双方签订期限为五年的无偿租赁合同。约定期满后，某公司多次向刘某提出收回乙号商铺的要求，刘某则以曾交过取暖费，但暖气不热、取暖期不足等理由拒绝交还，并要求继续无偿使用三年。
双方曾多次沟通，但始终未能达成一致意见。为此，某公司向乌海市海南区某镇人民调解委员会（以下简称调委会）申请调解。调委会在征求纠纷双方同意后，受理了此纠纷。
调解过程
调解员首先告知双方当事人权利义务以及《中华人民共和国人民调解法》的相关规定，随后查看了某公司提交的营业执照、房屋租赁合同等证据。刘某认为，自己在购买某栋甲号商铺时为某栋乙号商铺缴纳过取暖费1万元，但使用过程中存在暖气不热、取暖期不足等情况。因此提出继续免费使用某栋乙号商铺三年的要求，以弥补取暖问题造成的损失。某公司则表示，暖气不热等问题是供热公司暖气管道年久老化、多次更换维修导致，不能成为刘某继续免费使用某栋乙号商铺的理由，如果刘某希望继续使用该商铺，应交纳房租。
调解员向刘某指出，双方原租赁合同五年期限已满，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物；返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”及第二百三十六条“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，某公司已对刘某继续免费使用某栋乙号商铺的行为明确提出异议，如果刘某愿意补交其拖欠18个月的租金，双方可补签房屋租赁合同，继续承租该房屋；如果刘某拒绝补交租金，某公司可要求其立即腾房，并支付18个月的占有使用费。至于刘某以暖气问题所作出的抗辩，根据合同相对性原则，该供暖合同的当事人为刘某和供暖公司，某公司并非供暖合同的当事人，刘某只能向供暖公司提出异议，而不能向某公司提出抗辩。
通过调解员的释法说理，刘某认识到自己的错误。考虑到自己经营超市需要仓库，且某栋乙号店铺面积、距离等各方面均最为合适，刘某恳请调解员从中协调，希望某公司继续出租某栋乙号店铺给自己使用，自己愿意按照市场价格支付租金。
调解员了解到，某公司收回某栋乙号商铺后仍将用于出租，并非自用。调解员随即劝说某公司，与其再花时间、精力寻找新的承租人，还不如出租给刘某，刘某熟悉该商铺的状态，数年来商铺在其手中保护得较好，并且刘某也表示愿意按照市场价格补交共18个月的租金。某公司表示接受调解员给出的调解方案。
调解结果
在调委会主持下，纠纷双方当事人自愿达成如下调解协议：
1.刘某继续租赁某公司某栋乙号商铺，租金16500元于协议达成当日一次性支付，某公司向刘某出具收款凭条；
2.双方补签房屋租赁合同，其他未尽事宜，双方另行协商；
3.本协议自双方当事人签字后生效；
4.本协议一式三份，双方当事人各执一份、调委会存档一份。
案例点评
本案是一起较为常见的房屋租赁引起的纠纷，虽然事实简单清楚，但由于各种原因一直未能解决。调解之初，双方各执一词，互不退让，调解员首先倾听双方陈述，安抚当事人情绪；随后根据《中华人民共和国合同法》相关规定向双方当事人剖析案件的焦点问题；接着从情理上对双方加以劝导；最后在综合双方诉求的基础上，结合法律规定拟定调解方案，循序渐进，最终使纠纷得以顺利化解。
调解过程中，调解员思路清晰，准确的抓住纠纷的核心焦点，寻找到矛盾纠纷产生的原因，制定有效的调解方案；具有过硬的业务素质，能够根据案情迅速找到相应的法律依据，提高了调解的说服力；娴熟地运用各种调解技巧，将双方矛盾化小、化了，最终握手言和。
推荐理由
本纠纷中，调解员准确找到纠纷双方的争议焦点，厘清了房屋租赁和供暖合同两种不同的法律关系，使承租人认识到了自己的错误。调解员在帮助当事人分析利弊后，制定出了双方满意的调解方案，真正做到了案结事了。
专家评析
根据合同相对性原则，承租人自行缴纳供热费后，如认为房屋供热不好，应当向供热公司主张权利，而不能以此要求出租人免除租金。调解员准确适用法律规定，为调解工作提供了有力的法律支撑，顺利化解了矛盾纠纷。
租房子没签合同合法吗 (三)
贡献者回答法律分析：
房屋租赁合同纠纷案民事判决书（案例）
某某人民法院
民事判决书 字第00936号
原告某某，女，1968年1月2日出生，汉族，个体工商户。
委托代理人某某 ，系昌图县维权法律服务所法律工作者。
被告某某 ，男，1989年2月14日出生，汉族，个体工商户。
委托代理人某某，系昌图县148法律服务中心法律工作者。
委托代理人某某（系被告父亲），男，1962年10月20日生，汉族，无职业。
原告某某诉被告某某 房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月30日立案受理后，依法由审判员褚亚兴适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告某某及其委托代理人某某 ，被告某某 及其委托代理人某某、某某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告某某诉称：2014 年5月原告将自己所有的门店出租给被告，租期为一年，合同到期后，被告既未续签合同，也未缴纳租金。被告的行为给原告造成了一定的经济损失，侵犯了原告的合法利益。现要求被告立即腾退租用的房屋，给付从2015年5月8日至腾退房屋日为止的租房费20 000元。并由被告承担本案的诉讼费。
被告某某 未做书面答辩，庭审中辩称：原告所诉与事实不符，原、被告的租赁合同不是一年而是五年，故要求驳回原告的诉讼请求。
原告某某向本院提交以下证据：
1、商业门店房屋租赁合同一份，欲证明原、被告签订的合同租赁期为一年，租金为每年80 000元的事实。
该证据经庭审质证，被告对其真实性没有异议，但未能对租赁期限为五年提供充分证据加以证明，故对原告的证明目的予以确认。
被告某某 向本院提交以下证据：
1、房屋转租协议一份，欲证明被告自2013年3月21日承租原告房屋的事实。
该证据经庭审质证，原告有异议，认为该证据没有原告的签字，不能确认原、被告形成租赁关系的事实。但同时承认该房屋于2013年3月出租给某某朋友的事实。故对被告通过转租形式于2013年3月21日至2013年5月9日承租原告房屋的事实予以确认。
2、 省家庭居室装饰装修合同、预算书、授权委托书、某某身份证复印件（系该装修公司员工）各一份，欲证明2013年3月28日到2013年5月28日被告租住原告房屋装修费397 800元的事实。
该证据经庭审质证，原告无异议。本院予以确认。
3、某某证人证言一份，欲证明被告装修花费397 800元的事实。
该证据经庭审质证，原告无异议。本院予以确认。
4、某某证人证言一份（内容如下：原、被告都是朋友关系，被告要租房子，我就带被告去原告哪里了，当初说一年租金8万元，被告说想多签几年，原告说一年一签吧，当初说有我在，这事不能差），欲证明原、被告签订的合同时约定租赁五年，一年一签的事实。
该证据经庭审质证，原告无异议。本院予以确认。
5、某某证人证言一份（内容如下：2013年5月份租房子的时候去原告的门店，开始的时候我们说5年，说一年一签，原告说有信仰的人，不能因为这个差事，今年签合同的时候，我给我弟弟送房费，去原告家里签合同去了，我弟弟说不用了，房租涨价了，涨到15万元），欲证明原、被告租赁期限为五年，一年一签，被告因房租涨价没有续签合同的事实。
该证据经庭审质证，原告无异议。本院予以确认。
6、音频资料一份，欲证明2015年5月3日晚上7点30分，原告、原告丈夫、被告、被告父亲，原告将房租涨到15万元，原、被告没有达成协议的事实。
该证据经庭审质证，原告无异议。予以确认。
依据上述证据及结合当事人在庭审中的陈述，确认本案的事实为：
2014年5月7日，经原、被告协商，原告将位于昌图镇站前街原水利打井队楼，现千福宾馆南侧一、二层门店出租给被告经营。该合同到期后，双方于2014年5月14日续签了商业门面房屋租赁合同，双方约定出租期限为一年，自2014年5月8日至2015年5月7日止，年租金为8万元整。同时约定合同到期后，如被告续租，下一年房租随行就市，租赁期满原告有权收回出租房屋。租赁方应如期交还，租赁方要求续租，则必须在租赁期满前两个月通知出租方，经同意后重新签订租赁合同。合同到期后双方因租金事宜未达成协议，致使双方未能达成续租协议。
本院认为，原告某某作为房屋所有权人与被告签订的房租租赁合同合法有效。现租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。现双方因房屋租金未达成续签协议，原告要求收回房屋的要求符合法律规定。被告应将该房屋交付给原告。原告要求被告承担逾期占用房屋房租费的请求符合法律规定，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条、第一百三十四条一款（七）项之规定，判决如下：
一、被告某某 于本判决发生法律效力后五日内将占用原告的一、二层门店交还原告。
二、被告某某 于本判决发生法律效力后五日内给付原告某某逾期占用房屋房费19710.00元（自2015年5月8日起至2015年8月8日止）。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费67元，由被告某某 负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。
审 判 员
年月日
书 记 员
【法律依据】：
《中华人民共和国民法典》
第七百零七条 租赁期限六个月的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确第七百零七条 租赁期限六个月的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。定租赁期限的，视为不定期租赁。
第七百一十条 承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。
第七百一十五条 承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。
某酒店与刘某等70人合同纠纷调解案 (四)
贡献者回答武汉市青山区某酒店与刘某等70人合同纠纷调解案
案情简介
武汉市青山区刘某等70位业主将自己的房屋租赁给武汉某酒店做家居客房，约定每人出资2万元由某酒店按照统一标准装修，某酒店每月向每户交纳1980元租金，在每季度第一个月的5日交付该季度的租金。某酒店不仅没有如期交纳第二季度租金，同时向70位业主发出公告，第二季度酒店没有正常营业，要求业主免收酒店4个月的租金，如果业主不同意便退租。70位业主不同意某酒店的要求，双方由此产生争议，遂于向武汉市青山区某街道人民调解委员会申请调解。
调解过程
由于纠纷涉及人员多、调解难度大，为尽快化解纠纷，调委会指派经验丰富的专职调解员进行调解，并邀请某街道司法所所长、街道办主任、区市场监督局负责人、社区律师等参与调解。调解员首先引导70位业主内部协商，通过书面授权委托的形式，委托业主代表刘某、张某、付某三人参与调解，将多人多项诉求集中为统一的意见，以提高调解效率。
70位业主的代表刘某、张某、付某三人以及某酒店负责人王某参与调解。王某表示，酒店1月到4月没有盈利，如果交纳了70位业主第二季度的租金，将导致酒店资金流断裂甚至企业破产，业主们如果不能为酒店减免4个月的租金，租赁合同将很难继续履行，酒店愿意为此承担违约责任。
业主代表则认为，在未经双方协商的情况下，某酒店直接发公告要求业主减免租金，如果业主方不同意就直接解约，这种强硬方式让人无法接受，况且70位业主的房子大多是贷款购买，需要资金还贷，某酒店应当向业主支付租金。
调解员以疫情管控这个大背景为切入点，解释了《中华人民共和国合同法》的有关规定双方当事人分析利弊，希望双方当事人互谅互让，协商解决纠纷。调解员告知王某，如果减免4个月的租金，意味着疫情造成的损失都要由出租人承担，这对出租人是不公平的。虽然合同的履行受疫情防控影响，但只要具有继续履行条件，还是应当继续履行。调解员又劝说业主代表，维持合同关系、继续履行合同是解决此纠纷的最佳选择，酒店继续经营也是大家都愿意看到的结果。
看到双方在房租问题上仍僵持不下，调解员迅速转变思路，劝说某酒店是否可以通过其他方式减少业主的损失。某酒店表示可以给予每位业主1000元的酒店代金券，在酒店可以等同于现金消费，业主代表表示同意，同时表示愿意减免3个月的租金。
双方的调解意向基本达成一致。就在此时，某酒店突然提出，由于对酒店的影响需要很长时间恢复，希望业主方能够在减免3个月租金的基础上再减半6个月的租金。业主代表哗然，愤怒之余表示刚才达成的意向也不算数了，场面一时难以控制。调解员迅速将酒店负责人拉到一边，表明大家都理解酒店经营困难，业主方愿意减免3个月的租金已经是很大的让步，酒店的损失不能完全由业主们承担，建议酒店通过延长租期的方式保障业主们的租金收益。王某对此表示同意。业主代表听后觉得如果能够延长租期，可以给予酒店6个月的房租减半，随即同意此调解方案。至此，双方达成一致。
调解结果
双方自愿达成以下调解协议：
1.合同时间自动延长一年，确保业主的租赁收益期更长；
2.业主免除某酒店3个月租金，某酒店给予每位业主1000元代金券，业主可以用此券在酒店消费；
3.业主在免除某酒店3个月租金的基础上顺延6个月房租减半；
4.其它合同条款，按原合同执行。
案例点评
武汉市各行各业纷纷歇业停产，对生产经营活动带来严重冲击。作为商业活动中不可缺少的房屋租赁环节，出租人和承租人之间因房屋租赁涉及的租金减免、租期延长、合同解除、责任承担等产生诸多纠纷。本案属于租赁生活用房用于商业经营，因出租人均为自然人，若损失全部由出租人承担，会给出租人造成严重损失。调解员不拘泥于单纯减免租金，而是通过赠送代金券、延长收益期等方式维护双方合法权益，充分发挥了人民调解在经济发展中的重要作用。
推荐理由
业主们将自有产权房统一出租给酒店商用，后因受新冠肺炎疫情影响合同履行产生纠纷。由于房屋并非商用房，调解员在处理问题过程中注重找寻双方利益共同点，最终达成了一个双赢局面。
专家评析
调解员从促进合同继续履行的角度出发，引导租赁双方根据疫情对合同履行的影响，按照公平和诚实信用原则及时变更合同条款，用适当降低、免除疫情防控期间的租金，适当延长租期等方法妥善化解了租赁双方的矛盾纠纷，保护了出租方的合法权益，助力企业复工复产。
从上文内容中，大家可以学到很多关于租赁合同司法解释的信息。了解完这些知识和信息，云律目网希望你能更进一步了解它。
