买卖不破租赁案例解析
简介：买卖不破租赁原则作为民法中的重要制度，旨在保护承租人的合法权益，即便在租赁物所有权发生变更的情况下，租赁关系依旧有效。本文将通过一起典型案例，深入探讨买卖不破租赁的应用及其法律意义。
一、案例背景
案例概述：张三与李四于2022年1月签订了一份为期两年的房屋租赁合同，租赁李四名下的一套位于市中心的公寓。合同中明确约定，租金按月支付，租期内未经双方协商一致，任何一方不得单方面解除合同。同年6月，因个人财务原因，李四决定将该公寓出售给王五，并完成了产权过户手续。
二、争议焦点
焦点一：租赁关系的存续问题。王五购房后，以房屋所有权已转移为由，要求张三搬离，并声称不知晓原有租赁合同的存在。张三则坚持认为，根据买卖不破租赁原则，租赁关系不因房屋所有权变更而受影响，自己有权继续居住至合同期满。
焦点二：租金支付义务。王五还提出，即便租赁关系存续，张三的租金应直接支付给他而非李四。而张三则认为，由于租赁合同的签订方为李四，他仍应按原约定向李四支付租金。
三、法律分析
法律原则解析：买卖不破租赁原则源自《中华人民共和国合同法》及后续相关司法解释，其核心在于维护交易秩序与承租人稳定居住的权利。该原则规定，在租赁物所有权发生转移时，除非租赁双方另有约定，新的所有权人须承受原租赁合同的权利与义务。
具体法律适用：在本案例中，张三与李四签订的租赁合同合法有效，且租赁期限未满。因此，即便李四将房屋出售给王五，买卖不破租赁原则依然适用，张三有权继续使用该房屋至租赁合同期满。此外，关于租金支付义务，虽房屋所有权发生变更，但租赁合同主体未变，张三应继续按原约定向李四支付租金，除非李四与王五之间有相关约定并通知张三，否则张三无直接向王五支付租金的义务。
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