次贷危机始末:美国房地产是怎么崩盘的? (一)

次贷危机始末:美国房地产是怎么崩盘的?

最佳答案次贷危机是造成美国21世纪动荡的重要原因，这篇文章我通过完善的时间线叙述次贷危机的始末。

第一章 两房与抵押贷款债券

1938年，经济大萧条的阴影还未散尽，罗斯福牵头成立了联邦国民抵押贷款协会，它后来的名字，叫做房利美。当年美国民众想要买房，需要准备50%的首付，然后去各地的地方银行、存款机构组成的储贷协会申请贷款，贷款利率在8%上下并且年限只有5—10年。我们都知道，银行是通过放款和存款之间的利息差来赚钱的，储贷协会也一样，在经济大萧条的背景下，靠存款吸纳资金的很慢，只能等收回来的房贷本息足够下一笔贷款后才能放贷，想买房的民众只能排队等额度。房利美解决了这一问题，储贷协会发放一笔贷款，就立刻卖给房利美，储贷协会得到等额资金立刻放下一笔贷款，民众买房的大幅提升。储贷协会从靠房贷利息赚钱转为收取办理房贷的手续费，房贷的利息收益归房利美。房利美当年是国有化企业，买回来的贷款都会体现在联邦资产负债表上，可以认为是联邦政府不断刷自己的信用，站在储贷协会背后为民众提供购房资金。随着新政的推进，5-10年期的房贷逐渐退出，30年期的固定利率房贷登上历史舞台，减小了民众每月的还款压力，让越来越多的美国民众实现了住房梦。但罗斯福没有机会看到，他的新政下成立的房利美，在70年后，成为另一场全球经济危机的风暴中心。

1977年，刘易斯·拉涅利萌生了一个绝妙的想法——把房贷打包成债券卖出去。传统的房贷业务链，是购房者申请房贷，银行最终将房贷支付给开发商，购房者开始长达30年的房贷本息偿还。在如此长的时间中，银行随时面临购房者断供、本金无法回收的风险。这个风险在美国最终由房利美承担。刘易斯解决了这一问题，银行将成千上万的房贷汇聚成资金池，按照购房者的还款风险分级成几种不同等级的债券进行出售，风险越大的债券收益越高。比如银行将总计5000万的房贷打包成5个不同风险等级的债券，低风险房贷打包成收益率5%的债券，极有可能断供的房贷打包成收益10%的债券。这些债券出售给投资者之后，银行立刻收回了5000万的本金，并且房贷的债权人从银行变成了投资者，购房者断供的风险也就从银行身上转移给了投资者，银行还会在销售过程中收取手续费来牟利。对于银行来说，这是百利而无一害的生意。

1970年到1983年，美国GDP平均增速仅有2.9%，但平均通胀率高达10.46%。经济学领域将这种现象称为——滞胀。如今的美国民众也深受通胀之苦，但最高也才是2022年6月的9.1%，当时对抗通胀的手段和现在一样：加息。1979年，一个身高两米的巨人站上了美联储主席的位置，连续加息后将利率最高提至22.36%的高位，大约是现在的10倍。美国经济以长达21个月的衰退为代价，终于将通胀从峰值13.6%控制到1983年6月的2.9%。这位身高两米的美联储主席名叫保罗·沃尔克，暴力加息和21个月的经济衰退被称为“沃尔克冲击”。但这场冲击，恰恰是幸运女神送给刘易斯的第一份礼物。

1981年9月30日，国会通过了一项税收豁免法案，法案规定，如果储贷银行将房贷卖掉，财政部会将前10年上缴的税费归还来作为亏损补贴，卖的越多补贴越多。这让储贷银行有了充足的动力卖掉房贷，这时候早已私有化的房利美因为高额融资压力也濒临破产，无力购买房贷。全美国有能力且有需求购买抵押贷款的公司只有一家华尔街的投资银行，那就是刘易斯所在的所罗门兄弟公司。

1968年，为了让越南战争时期的联邦政府债务没那么难看，房利美进行了私有化。从此，美国民众买房的房贷只是房利美的私有债务，不会体现在联邦政府的资产负债表里了。同时为公务员和退伍军人提供房贷的业务被拆分出来成立了“吉利美”。拆分之后的房利美完全失去了政府职能，但他也失去了枷锁，可以购买全美所有符合标准的房贷。为了避免房利美在全美实行垄断，国会在1970年成立了第三家机构——房地美。从此两房登上历史舞台，通过竞争让美国民众能够拥有较低利率的房贷。但在沃尔克冲击之下，两房也濒临破产。刘易斯向他们伸出了橄榄枝。在刘易斯的游说下，两房为所罗门兄弟公司提供抵押贷款，所罗门兄弟公司将其打包成债券，然后两房为其提供担保。虽然此时的两房属于私营机构，但市场上仍然将它们视作有政府托底的、不可能倒闭的政府资助企业。于是在两房和投资银行的合作之下，抵押贷款担保证券（MBS）诞生了。

第二章 疯狂

2000年到2001年，互联网泡沫破裂、911、安然财务造假一波又一波地重创美国经济。为了刺激经济，格林斯潘主导美联储从2001年1月3日到2003年6月26日连续13次降息，联邦基金利率从6.5%降低至1%，并且将1%的利率维持了一年。小布什同步推出税收减免法案，美国企业迎来了最宽松的经营环境，融资成本更便宜、免税省下来巨额利润。降息影响下，30年固定房贷利率从2000年底8.1%降至2003年的5.8%，赚到钱的老板们趁机买房换房，美国房价开始上涨。更要命的是，格林斯潘还解除了再融资的限制。

举个例子，杰克在2000年底以8.1%的房贷利率买了套总价100万的房子，贷款总额70万，2003年7月房贷利率已经是5.8%，他的房屋总价翻了一倍来到200万。杰克想把房贷换成便宜的贷款，中介会为他垫付剩余的房贷，然后把这套已经结清的房屋再拿去抵押，得到房屋总价七成也就是140万的抵押贷款。杰克拿到140万之后把中介垫付金额的本息还上，还剩下1%利率的70多万抵押贷款。将高息贷款转换成低息贷款的操作就完成了。杰克可以用这70多万去进行消费，也可以再去付一套房的首付然后再来一次抵押贷款。这个过程就是再融资。

《1933年银行法》作为罗斯福新政的重要一环，严格划分了投资银行和商业银行的业务，投资银行只能从事证券、基金等方向的投资，不能吸收存款，相当于国内的证券公司，商业银行能吸收存款，但只能做储蓄和贷款业务。沃尔克冲击让储贷银行几乎失去了所有的房贷，他们只能眼睁睁看着投资银行通过销售以房贷为核心的抵押贷款债券牟取暴利。投资银行则需要获取储贷银行的房贷作为抵押贷款债券的原料。双向奔赴之下，部分银行开始了对方的业务。1998年，商业银行花旗兼并了带有投资银行性质的旅行者集团，《1933年银行法》名存实亡。1999年，克林顿通过了《金融服务现代化法案》，彻底解除了商业银行身上的枷锁，以花旗为代表的商业银行可以光明正大地从事投资银行的工作。于是房贷的办理、房贷的打包和证券化、抵押贷款债券的销售、持有和交易，花旗自己就能够包办，每一个环节都能收取手续费赚到巨额利润。一些投资银行则收购储贷银行让自己也变成了全能银行，其中的代表就是雷曼兄弟和贝尔斯登。这些华尔街的全能银行们乘着21世纪初美国房地产市场的东风，赚得盆满钵满。雷曼兄弟的CEO理查德·福尔德从2000到2008年获得了总计4848亿美元的薪酬和分红。2006年，纽约的金融从业人员获得了600亿美元的分红，这意味着投资银行的高级职员都可以获得数千万美元的报酬。

2003年12月16日，小布什签署了《美国梦首付款法案 (American Downpayment Act)》，推出了每年2亿美元的首付款资助计划，将为购房的中低收入家庭提供1万美元或住房购买价格6％的首付款资助，这对很多中低收入家庭基本意味着零首付。之后国会对“两房”做了两项规定，一是两房要扩大对中低收入和少数族裔人群的房贷发放，二是限制了两房的资产负债规模，也就限制了两房的房贷发放规模，把两房的潜在房贷客户拱手相送给了私人银行。私人银行的优质房贷市场饱和后，他们把目光转向了次贷。就是对收入较低、资质不佳的人群发放的贷款，这种贷款的还款风险极高。看到这里你也许会有疑问，为什么银行要去办理还款风险高的次贷呢？

2006年，次级抵押贷款债券中有29%都由欧洲投资者购买，这为后来一场破坏力更大的危机埋下了伏笔。次贷购房者也加入再融资的队伍里，收入较低甚至没有收入的他们空手套白狼拥有了第二三四五套住房。他们的再融资又让次贷公司、投资银行赚到了巨额手续费，世界各地的投资者们买到了高额回报的债券，在你好我好大家好的时候，房地产泡沫和金融泡沫形成了有机整合，开始螺旋升天。

2004年，美联储主席格林斯潘参加一场银行业协会的午餐会，会上有人对气球贷和房价表示了担忧。格林斯潘回答说：可浮动利率贷款（气球贷）对借款人十分有利，我不觉得房地产市场会崩溃，因为没有任何迹象表明房价会下跌。格林斯潘的回答代表美国政府和华尔街、美国民众一起沉浸在炒房盛宴和金融狂欢带来的经济繁荣中。这些人都没有对气球贷表示担心。一旦房贷利率数倍上升，这些低收入甚至没有收入的购房者，还会继续还房贷吗？

第三章 空神降临

2004年初，股票经纪人迈克尔·贝里发现了次贷的真相。他看到一些次级贷款在2004年初的利率才5.85%，到了2004年底会上升到17.84%，到2005年末则为25.34%。迈克尔继续深挖，他发现了次级抵押贷款债券市场和抵押担保凭证的作用机制。他瞬间明白，如果这些次贷购房者在利率上升到25%的时候不还房贷了，那么次级抵押贷款债券中风险较大的部分就会出现问题，次贷市场将会崩盘。迈克尔开始下定决心做空房市，但问题是，次级抵押贷款债券只能买入，无法做空，于是他找到德意志银行定制信用违约掉期——CDS。

CDS可以理解为一种保险。2005年5月19日，迈克尔对6支次级抵押贷款债券购买了6000万美元的CDS，如果房贷断供房价下跌导致次级抵押贷款债券价值下降，银行将会对迈克尔支付巨额赔偿。如果次级抵押贷款债券没有出问题，迈克尔需要每年缴纳保险费用，他的保费费率分别是3A级0.2%，A级0.5%，3B级2%。你会发现CDS是一种很好的做空工具。传统的做空需要你买入做空对象，但CDS并不需要。如果你买入一只股票做空他但他涨了50%，那你就亏了50%，但CDS不会，不管做空对象涨多少，保费不会变化。你可能觉得这个交易对迈克尔来说稳赚不赔，为什么德意志银行傻到愿意和迈克尔签合同。但在那个美国房价暴涨的年代，绝大多数人都不相信房价和次贷会出问题，他们只是觉得迈克尔疯了，给他们每年白送一笔保费。随着迈克尔找一家又一家银行定制CDS，“一个疯子在赌房价下跌”的笑话在华尔街传开。

迈克尔的CDS很不错，但还不完美，因为这种CDS不可交易。解决这个问题的人是格雷格·李普曼。李普曼是德意志银行的顶级次级贷款债券销售员。2005年，抵押贷款债券供不应求，全世界的投资者都在争抢这些债券，美国已经把几乎所有能做的次贷都做完了，都无法满足投资者的购买需求。李普曼想开发出另一种债券来满足投资者，于是他的团队开发出了一种可交易的CDS。这种CDS和迈克尔的CDS区别在于，这种CDS的价格随着次贷债券的价格变动。如果次级抵押贷款债券的价值上升，这种CDS的价值会下降，看好房市的人会把它卖掉，看空房市的人则会购买它。如果房价下跌，次贷违约，那么许多人为了获取巨额的保费会争相购买这种CDS，这种CDS的价格将会暴涨。李普曼还不知道，他设计的CDS成为压垮美国金融的最后一根稻草。

迈克尔的故事引起了李普曼的注意，他没想到居然有人在做空房市，他让团队研究房地产市场，然后他们得到一个惊人的结果：从2000年以来，房屋价值上涨了1%-5%的人违约的概率，是房屋价值上涨超过10%的人的4倍。这意味着住房价格甚至不需要下跌，只要不再维持高速的上涨，就会有大批美国人停止还贷。他还发现从2006年8月到2009年8月，将有7380亿美元的气球贷利率从5%上升到10%-10.5%。美联储这时候已经开始加息了，这些利率会变得更高。李普曼由多转空，他也加入了空神阵营中，开始买入自己开发的CDS做空房市。当同事嘲笑他疯了时，李普曼淡定回答：我就做空你的房子。

在抵押贷款债券销售的过程中，总有一些评级最低的高风险债券无法卖掉，投资银行不想持有这些高风险债券，于是他们将这些高风险债券和一小部分安全债券重新打包，组成了新的投资产品，这就是担保债务凭证——CDO，它将大量B级的垃圾债券包装成3A级的黄金。第一次打包后的CDO也会有3A到B的分级，于是投行们进行了第二次打包，将CDO的3A和B级债券再次打包成CDO的二次方进行销售，如此循环之后，市场上流通的不仅有CDO，还有CDO的N次方。大量的B级债券被一次次打包，包装成黄金对外销售，但他们的本质其实是垃圾。中间等级的CDO的利率被设定在50%—100%，投资周期只有30天，年回报率可以有880%，这简直就是贝尔斯登这些投资银行的梦中情债。2006年，CDO发行量为5600亿美元，约为2004年的3倍。2006年，美林证券将CDO销售到全世界，每笔CDO他们会收取1%—1.5%的手续费，共收取了7亿美元的佣金。次贷债券的狂热由CDO接力，强行支撑起了次贷和金融市场。2006年末，市场上有1.2万亿美元的次级贷款，在此之上诞生出5万亿美元的CDO。很快，次贷也不够CDO使用了，于是投资银行创造了合成CDO，他们将卖给约翰·保尔森的CDS带来的现金流做成了CDO，并在2006年末成为CDO的主流。约翰·保尔森知道后哭笑不得。

评级机构对债券评级作假、研究机构对房地产数据作假、CDO的投资狂热，三者共同掩盖了房地产市场的颓势，让已经上升的违约率没有引起多少注意。这对约翰来说是个好消息。市场硬撑出了房地产的余温，让CDS都很便宜。他立刻筹了一大笔资金，对次级抵押贷款债券、ABX指数、CDO、合成CDO等所有能做空的金融产品全部买了CDS进行做空。约翰·保尔森在房地产走到顶部的时候，埋伏好了做空的所有筹码。

第四章 崩溃

2004年6月30日，美联储为了应对通胀连续17次加息，将利率从1%提高到2006年6月29日的5.25%，直接刺破了泡沫。一些在前几年办理了气球贷买房的次贷客户，发现自己的房贷利率陡然升高到15%，随着加息推进，利率迅速变得更高。通过再融资，低收入甚至无收入的他们本来就是通过再融资的钱来消费和还贷的，再融资的钱迅速耗干后，他们果断停止了还贷。一些客户开始抛售自己的房子来换取现金，美国从2000年以来涨了126%的房价终于在2006月7月开始下跌。第一块多米诺骨牌已经倒下。

2006年末，美国第二大次贷公司新世纪公司的大批客户出现断贷，华尔街发现债券的“原料”有问题后强迫新世纪收回了这些次贷。新世纪和花旗这种商业银行不同，它没有吸收存款的能力，他给客户发放房贷的钱都是从华尔街融资得到的。次贷卖不掉并且断贷了，又没收入又要还债，新世纪在四季度暴亏，几乎吃掉了2006年全年的利润。2007年2月13日，新世纪发布了四季度盈利预警。第二天，新世纪公司股票下跌36%。次级贷款指数ABX应声下跌5个点。市场第一次感受到了次贷的寒意。另一边，约翰·保尔森持有250亿美元次贷的CDS，ABX下跌5个点，让他一上午就赚了12.5亿美元。约翰·保尔森一个上午的战绩就比索罗斯当年做空英镑还多2.5亿美元，这个消

当房价上涨的时候，次贷客户们在中介的帮助下通过把原先的房屋再融资来获得新的贷款用于消费和再次买房。当房价下跌的时候，这种再融资得到的贷款已经连之前的房贷都无法还清了，并且利率还因为加息上升了不少，原来的正反馈变成了负反馈。越来越多的人加入抛售房产的大潮中，当抛售如潮水般席卷了各个州之后楼市出现了恶性循环。越降价越没有人买，越降价断贷的人越多，次级贷款债券迅速贬值。但贝尔斯登还在硬撑，他带领其他机构买进ABX指数，硬是让ABX无视了新世纪的倒塌，在5月中旬回升到77点，但这不过是回光返照。

随着房地产市场的恶化，评级机构们坐不住了，终于用自己仅存的道德和职业操守，开始对金融市场重新评级。2007年7月，标普下调了在2005—2006年发行的612种总价120亿美元的抵押贷款债券评级。随后，标普又下调了雷曼兄弟和贝尔斯登的债券评级。

这切中了贝尔斯登的要害。贝尔斯登旗下两支对冲基金出现亏损。评级下调和贝尔斯登的亏损让市场看清了现实：房地产市场的崩盘已经避无可避。有资金的人开始疯狂定制或者购买CDS合同，约翰保尔森手上的CDS价格暴涨，他卖掉了一些CDS，落袋为安了20亿美元利润。一些资金实力不足以购买针对次贷市场的CDS的人开始用CDS做空自己的房子，以求在房价下跌后他能获得一笔赔偿来对冲风险。一些租房的人开始用CDS做空房东或者邻居的房子。此时的市场出现了大反转，炒高房地产泡沫的投资者开始加入做空阵营，购买MBS和CDO的热潮被购买CDS的热潮取代。ABX指数在哀鸿遍野的市场氛围下暴跌至37点，贝尔斯登已经无力回天。

2007年8月，次贷危机已经蔓延到美国次贷市场的大主顾——欧洲。8月2日，德国工业银行因次贷投资亏损82亿欧元。8月9日，法国第一大银行巴黎银行因次贷债券的投资亏损宣布冻结三只基金。2007年9月，英国北岩银行因次贷债券投资亏损遭遇流动性危机向英格兰银行求救。9月13日，BBC曝光了北岩银行求救的消息，引发了民众的恐慌，民众冲向北岩银行的柜台提取现金，发生了挤兑，在接下来的3天里提走了10亿欧元。10月份，北岩银行宣布破产。10月23日，美国破产协会公布9月申请破产的消费者人数接近6.9万人，同比增加了23%。从2007年8月起，大大小小的银行亏损或者倒闭的消息在美国、欧洲、日本不绝于耳。尽管从8月起，世界各国央行连续两个月向银行系统注资超4000亿美元，但房市和股市的颓势依然无法挽回。2007年10月，穆迪将330亿美元的房贷信用等级降低。12月，1530亿美元的CDO评级也被降低，这让花旗、美林和摩根士丹利面临700亿美元的资产贬值。世界在不绝于耳的下调、贬值、亏损、倒闭的声音中进入了2008年。

房市和债市的低迷让约翰·保尔森日进斗金，但他没有闲着，他研究了贝尔斯登和雷曼兄弟等银行的债务问题，很快，他发现了一个惊人的问题：杠杆。如果你有100万现金全部拿来投资，投资对象上涨了10%，你就赚了10%。但如果你借了900万总共资金来到1000万，这就是10倍杠杆。投资对象涨了10%你就赚了100万，本金收益率100%。把900万的本息归还后，你的收益率仍然是原来的数倍。但如果投资对象是下跌的，不加杠杆的时候需要下跌100%才会将你的本金亏完，但是10倍杠杆之后只需要下跌10%，你就会血本无归。

约翰发现，贝尔斯登 、雷曼在市场狂热期加了极高的杠杆来扩大次贷市场的投资利润，雷曼的杠杆率是30.7倍，贝尔斯登是40倍，两房是75倍。房市和债市的崩塌意味着这些公司都会倒下。约翰开始从做空次贷债券转向做空这些公司：雷曼兄弟、华盛顿互助银行、美林和房利美。2007年9月，约翰家的保姆不辞而别，只留下塞满一整个邮箱的信用卡催缴函件。约翰发现保姆的月开支是月收入的10倍，保姆靠着十几张信用卡维持高消费。这让约翰窥见了另一个市场的危机，自从房市繁荣之后，借贷消费和生活成为美国人的主流，平均每个美国人拥有5张信用卡。当市场下行后，信用卡违约率和房贷违约率一样节节攀升，这将拖垮实体经济。约翰接着做空了信用卡和建筑业领域，他坚信，次贷危机不过是一场更大危机的序曲。

第五章 覆灭

2007年8月9日，巴黎银行冻结旗下三只持有抵押贷款债券的基金，理由是“完全枯竭的流动性”。流动性危机迅速蔓延到整个欧洲，欧洲央行紧急宣布将为欧洲所有银行提供无限制的资金支持， 49家银行在几小时内借走了948亿欧元，相当于1300亿美元，打破了911事件的记录。亨利·保尔森很清楚危机的源头：次级贷款、气球贷和再融资。次贷客户的断供让MBS和CDO的资金池都失去了现金来源，就像水龙头失去了供水，这些金融产品已经完全失去了流动性，只会让投资者不断亏钱。8月17日，美联储重新进入降息通道，为市场注入流动性，顺便降低气球贷的利率水平。10月10日，住房与城市发展部和财政部联手打造的救市项目——希望联盟成立，它利用再融资将购房者的气球贷转换成低利率的固定利率贷款，把贷款降低到购房者能负担得起的水平。截至2008年三月，希望联盟把100万笔房贷转换成低利率贷款，其中68万笔是次级贷款。它确实缓解了危机，但远远不够。越来越多的投资者开始逃离金融市场，去往最安全的投资——美国国债。华尔街的亏损还在扩大，市场的流动性还在衰减。

2008年3月14日，保尔森接到了贝尔斯登的求救电话，他手上的资金只有2亿美元了。3月初，市场上开始流传贝尔斯登即将流动性枯竭的谣言。从3月7日到14日，贝尔斯登的股价从77.32下跌至62.3美元，每1000万美元的次贷债券的CDS合同单价从31.6万美元飙升至61.9万美元，雷曼的CDS单价则从22.8万上升至39.8万美元，一年前这个数据还是3.5万美元。显然，空头们在疯狂做空这两个投行。这个故事中的另一个保尔森又躺着赚了不少钱。

5月初，房利美发布的季报表明他已经连续三季度亏损。之前说过，两房三分之二的利润都来自次贷债券，不亏才怪。6月初雷曼提前发布二季度业绩，预期亏损28亿美元。到6月底，雷曼的股价已经跌到19.81美元，4月中旬还是39.56。到9月4日，两房净亏损55亿美元。房利美的股价7.32美元，一年前还是66美元。三家机构唯一在涨价的相关产品，只有做空他们的CDS。三家机构在空头攻击下摇摇欲坠。小布什和亨利在7月就达成了共识，两房绝不能倒，他们发行的房贷和MBS占据美国发行总量的半壁江山，客户遍布世界各地。两房最大的客户，就是俄罗斯和美国国债第一持有国的中国。小布什和亨利第一次感受到了中美之间的金融恐怖平衡。金融恐怖平衡的内容将在第三期详述。如果“政府资助企业”背景的两房倒下将重挫美元信用，更会引发全球的经济衰退。雷曼那边交给市场，再来一次贝尔斯登模式。9月7日，亨利·保尔森正式宣布政府接管两房，分别注资1000亿美元并且撤换掉CEO，两房将79.9%的股权移交政府。为什么是79.9%呢，因为如果股东股权比例超过80%，给公司注资就要收税，财政部在救援两方的同时还没忘记避税。

早在9月12日，AIG的股价就在一天之内跌了31%。雷曼倒塌的当天，开盘仅一小时，AIG就跌了50%，股价只有6.65美元了。为什么AIG崩得这么快？AIG虽然在2006年停止了CDS的承保，但是他早期承保的125份CDS合同带给他115亿美元的亏损，相当于AIG金融部在1994年到2006年利润的两倍。这些亏损的大头不是来自三位空神的CDS，而是高盛。在雷曼洽谈收购的过程中，AIG就已经向亨利·保尔森求救，如果没有得到任何救助，AIG将在一周之内油尽灯枯。高盛没有给AIG这么多时间。9月15日，AIG的评级被降低，高盛的隐藏条款被触发，他果断出击，要求AIG追加抵押物。评级下调导致AIG的资产贬值了，以前赔偿100亿美元可能需要100份资产，现在可能需要150份才足够。如果AIG支付不起，会进一步引发空头攻击、评级下调，资产继续贬值，对高盛支付的窟窿就越来越大，形成恶性循环。高盛步步紧逼，AIG的流动性迅速见底。在金融市场大厦将倾的时候，美国第一的投资银行对美国第一的保险公司展开了猎杀，高盛将从中获利5000万美元。尽管AIG几乎耗尽了所有的资产，仍然无法满足高盛的胃口。如果9月16日AIG还不能提供足额的抵押物就会形成违约，空头们不会放过AIG，他的结局将会和雷曼一样。AIG作为美国第一大保险公司，几百万美国人的养老保险、教师退休金都在里面，如果AIG倒下，将会直接动摇美国的国本。亨利保尔森做梦也没想到，他的前公司送给他这样一份大礼。距离AIG公开违约只剩几个小时的时间，亨利前往国会山为AIG争取救援。晚上9点，美国政府将AIG国有化，持有AIG79.9%的股份并提供850亿美元的贷款支援AIG。

高盛傻眼了，AIG被国有化，空头们的子弹全部往摩根士丹利和高盛倾泻。这两家机构的CDS价格瞬间被炒高一倍。空头们和几年前炒房的人群没有什么不同，他们完全不管金融系统的覆灭会带来什么影响，只在乎自己能赚多少钱。9月18日，为了挽救资本市场，证券交易委员会发布命令，禁止了799只股票的做空交易，做空禁令最终延长到了10月8日。空头的实力已经恐怖到什么地步了呢？2008年美国发行的CDS规模62万亿美元。2008年全世界的GDP是多少呢？63.71万亿美元。

住建部1个月两发房价预警，“买房潜在升值空间已非常有限” (二)

最佳答案继4月19日对6个城市进行预警提示后，5月18日住房和城乡建设部又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁等4个城市进行预警提示。有业内人士指出，4月被住建部预警的6个城市并未公开名单，而5月的预警则直接点名，体现出相关部门对于高房价继续管控的导向，调控之意明显。分析人士认为，当下购房者如果是出于改善型居住的需要，可以入手，但若是作为投资，因为预计潜在升值的空间已非常有限，所以应保持理性。

住建部：

对四城市楼价发出预警

国家统计局5月16日发布了4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，统计数据显示，4月有67个城市新建商品住宅价格环比上涨，3月为65个城市。5月18日，住建部对全国房价上涨过快的四个城市进行了预警，包括佛山、苏州、大连和南宁，这是继4月19日对6个城市进行预警提示后的第二次。业内人士表示，近3个月部分城市新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大。类似预警，体现了相关部门对于高房价继续管控的导向，是“房住不炒”政策思路的体现，也有助于后续各地房价稳定政策的出台。

国家统计局数据显示，2019年4月份，大连新房房价环比上涨0.7%，同比上涨13.2%。二手房环比上涨0.8%，同比上涨9.1%；南宁新房房价上涨0.9%，同比上涨11.5%。二手房环比上涨1.4%，同比上涨11.7%。虽然苏州和佛山不在70城房价统计名单中，但无论是近期苏州土地市场的持续火热，还是佛山新房成交价连续多月上涨，均印证了这两个城市房地产市场的高温不退态势。根据易居研究院统计的数据显示，佛山今年3月份全市房价为13025元/平方米，相比去年水平有较为明显的同比上涨。而克而瑞数据显示，4月份苏州商品住宅成交114.8万平方米，环比增长53%，同比增长高达80%；成交均价21742元/平方米，环比上涨6%，同比上涨11.6%。苏州近期出台了两次政策收紧内容，尤其是针对苏州园区等进行了管控。

房企：

加快推货保持价格平稳

为应对市场及政策的变化，多数房企都采取随行就市的态度。广州某大房企表示，在目前的政策调控下以“稳”为主，楼市过热将引发调控收紧，既不允许大涨也不允许大跌，同时，备案指导价格仍将存在。所以下半年推货也将采取积极稳健的策略。此外，有房企表示，虽然目前企业融资拿地的步伐没有放慢，但企业的资金面依然紧张，为保持规模与利润的平衡，房企也会加快推盘节奏与力度，但价格会“保持平稳”。

在现如今的市场环境下，许多中大型品牌房企依然有冲规模诉求。例如在长三角及珠三角土拍回暖中，同策研究院预计中大型房企将通过牺牲当期利润率的方式拿地。而小型房企因本身发展策略差异，当前拿地策略出现差异，部分房企因资金流紧张，拿地偏谨慎。以S企业为例，其2019年1季度未拿地，但是2018年刚上市的H企业便拿地十分积极，仍有扩张诉求！

业内人士认为，当前政策调控的核心，便是调控过程中一直在重点强调的“稳地价、稳房价、稳预期”。同策研究院总监张宏伟称，从稳地价的角度来说，稳地价的目的还是维持财政收入，从而稳定经济增长。一二线城市“稳地价”的核心是避免土地价格过快上涨、推升房价。而三四线城市则相反，核心是避免土地价格下跌、引发房价下跌。稳房价也是如此。而从“稳预期”的角度来说，政策调控既要稳定楼市既不允许大涨、也不允许大跌的预期，也要避免预期改变引发的市场剧烈波动、造成宏观经济波动。

专家：

刚需可入手投资需谨慎

近期，市场各种房市“小阳春”论调再度兴起。不少买家担心现在不买以后买不起。对于买房者，有专家建议，如果是出于改善型居住的刚需角度，可从生活实际所需出发介入房市，选择合适的房子。但对于投资型乃至投机型需求而言，中国房地产市场经历前些年的持续大涨后，价格仍处高位，潜在升值的空间已非常有限。

地产专家邓浩志表示，目前贷款利率还处于较低的水平，如果确实有刚需（包括首套和二套房）的买家，建议可以入市。可以选择一些市中心物业更为保值。而对于投资客来说，则需要谨慎，因为目前市场靠房子来大幅度升值的年代已经过去。此外，邓浩志表示，由于目前公寓入市门槛解禁，个人投资公寓的人逐渐增多，公寓的升值空间不大，所以如果是用来出租的，要看购买时的价格，如果购入的价格低于周边住宅的一半，这样的回报率还可以，否则则需要谨慎持有。

张宏伟则认为，目前核心一二线城市居民购买力，可能成为限制楼市持续回暖的原因之一。张宏伟给记者算了一笔账，假设居民收入均等于该城市城镇人均可支配收入（2018年数据），个人月收入的70%用于支付每月按揭，住宅贷款年利率5%，分30年按揭还款，首付款为家庭自有资金的情况下，居民月支出额与可负担的贷款额比例为1：186.3。也即居民能负担起1万元每月的月供，则可承担186.3万元总贷款额，按照贷款/首付比例7:3可倒推出总房价上限为266.14万元。

计算结果显示，北京、上海、深圳三座城市成交新房套均总价远超出普通居民收入可负担范围，宁波、苏州、南京、杭州、福州等城市需4人还房贷方可支撑起城市新房还贷需求。

为此，张宏伟认为，城市居民不必太担心后续房价上涨过快而导致负担不起，对于一般城市家庭来说，根据现有市场价格，酌情选择家庭可承担的宜居城市再行买房会较为妥当。

买房还是要看口碑 34万起大品牌开发商为你省心 (三)

最佳答案你觉得卖房子都是有能力和责任的？ 地产开发商向来财大气粗，从拿地到建房再到卖房，一个项目的诞生要与众多单位和人员打交道，所以大家理所当然的就认为能卖房的开放商就是有能力的，买房时就不再乎开发商是谁了，但新闻里总会出现开发商跑路等负面消息，让许多人多年积攒的血汗钱付诸东流，因此我们不得不在买房前多关注开发商的资质。

大品牌或者有口碑的开发商建成的房子更有质量保障，并且往后的服务更周到。一定不要忽视开发商的资质问题，选择一家大品牌或者有口碑的楼盘一定能为你省心不少。

推荐楼盘①——协信星都会 【售楼部电话☏：400-890-9067】

协信照母山宜居大盘，三房总价56-70万

——小编推荐——协信地产作为深耕重庆的实力开发商，在重庆还是拥有一定口碑基础的。协信星都会位于两江新区照母山板块，邻近轻轨5号线重光站。照母山片区一直是重庆楼市的热门区域，协信星都会是别墅区的高层，小区环境优美没得说，该区域新盘众多，规划也比较好，目前交通出行也很方便。

——销售信息—协信星都会在售49-95㎡房源。13号楼套内74-95㎡高层，套内74㎡（实得84㎡）可变三房，总价约56万；套内95㎡（实得105㎡）大三房（朝南），总价70万左右。8号楼49-67㎡，其中65㎡（实得面积89㎡）、67㎡（实得面积91㎡）为跃层房源，套内价格7300-8500元/㎡。购房支持首套房首付2成及公积金贷款。团购交1.6万抵4万优惠，交2万抵4.5万优惠。

推荐楼盘②——绿地城 【售楼部电话☏：400-819-0682】

绿地品牌轻轨大盘，总价34万起

——小编推荐——绿地城是由世界500强的绿地集团实力打造，位于大渡口钓鱼咀，轻轨2号线途径白居寺从绿地城经过，并在项目内设有站点。小区内有巴蜀实验幼儿园，绿地城是大渡口区钓鱼咀集高层、小高层住宅、花园洋房和商业为一体的综合住宅区。

——销售信息——搜狐网友认购享补贴2000元。绿地城14号楼小高层在售，套内面积56-78㎡，套内均价6200元/㎡。预计2016年5月30日交房。具体户型有：56㎡两房，总价约34万/套；67㎡可改三房，总价约41万/套；78㎡三房，总价约48万/套。现购房交1万抵5万，全款9折，按揭9.1折，可公积金贷款。

推荐楼盘③——中国铁建玖城壹号 【售楼部电话☏：400-890-9903】

中铁陈家坪商圈小户，总价39万起

——小编推荐——中国铁建玖城壹号是由中铁十一局集团投资建造，位于重庆大西区核心大石杨板块——陈家坪立交旁，紧邻石桥铺、彩云湖、袁家岗三热门区域。项目附近陈家坪中心轨道环线建设中，预计17年通车；自建一条3.7万方的风情主题商业街。小区门口就是陈家坪小学。

——销售信息——中国铁建玖城壹号在售3号楼，户型面积47-70㎡。套内47㎡小两房，套内8200元/㎡，总价约39万；58㎡户型，朝中庭套内8400元/㎡、朝公园8550元/㎡；70㎡朝中庭套内8700元/㎡；团购交1.5万抵4万优惠。支持首付分期和公积金贷款，商贷首付2成，公积金首付2.5成。邻近学校：三色幼儿园、陈家坪小学，育才中学和渝高中学（其一）。

推荐楼盘④——保利爱尚里 【售楼部电话☏：400-819-0729】

保利地产石坪桥大盘，套内8000元左右

——小编推荐——央企保利地产的实力和品质有目共睹。保利爱尚里位于九龙坡石坪桥正街119号(骏逸新视界对面)，周边都是成熟的居民和商业区，配套完善，周边交通也很便利，通过石坪桥转盘可通达主城各区域。

——销售信息——保利爱尚里已推出三期5号楼，套内80-90㎡高层，套内价格8000-8500元/㎡，团购交5000元可享受额外95折优惠。限量公积金名额，支持首套房首付2成。另二期【尚美】套内约58-78㎡成长三房/68㎡跃享四房/80-90㎡奢享四房在售，套内均价8500元/㎡，认购即享95折。

推荐楼盘⑤——紫御江山 【售楼部电话☏：400-890-9929】

中海地产江北嘴江景房，交2.5万惠抵10万

——小编推荐——紫御江山是由中海地产和香港九龙仓联合打造，为江北嘴超过百万平米的半山江景豪宅。整个项目占地约325亩，总建筑面积88万方，共分四期开发，享有两江交汇景观，背山面水，环境优美；同时项目临近香港双语博翰幼儿园+江北嘴实验小学（公办制九年教育）。

——销售信息——紫御江山【熙岸】组团套内66-90㎡江景房在售，套内均价11800元/㎡；【熙岸】组团高层2号楼已开盘，套内69-108㎡户型，套内均价13000元/㎡；认筹1万优惠2万，支持公积金购房，首付可低至2成。享交2.5万抵10万优惠。

（回答发布于2016-03-29，当前相关购房政策实际为准）

买房个人所得税怎么计算 (四)

最佳答案买房个人所得税通常由卖方承担，计算方式取决于能否提供房屋原值凭证。能提供凭证的，按转让收入减去房屋原值、原契税、本次交易增值税等合理费用后的余额的20%计算；无法提供的，一般按转让收入的1%计算。此外，对于满五年且唯一的住房，可免征个人所得税。换购住房的，可申请退税。

一、税额计算方法

1、按差额20%计算：

适用于卖方能够提供完整、准确的房屋原值凭证、原契税发票、本次交易增值税等合理费用发票的情况。公式为：个人所得税=（计税价格-房屋原值-原契税-本次交易所缴纳增值税等合理费用）×20%。这种方式能够更精准地计算房屋转让的增值部分，从而确定应缴纳的税款。

2、按全额1%计算：

适用于卖方不能提供完整、准确的房屋原值凭证以及其他相关费用凭证的情况。此时，税务机关将对其进行核定征税。通常情况下计算公式为：个人所得税=计税价格×1%。这种方式相对简便，但可能导致税负偏高或偏低。

二、特殊情况：满五唯一和换购

1、满五唯一：

个人转让家庭唯一生活用房，且该房屋持有时间超过五年（含五年）的，免征个人所得税。需要注意的是，“满五唯一”指的是房屋产权登记满五年且是家庭唯一住房，两者缺一不可。

2、换购退税：

在2024年1月1日至2025年12月31日期间，纳税人出售自有住房并在现住房出售后1年内，在同一城市重新购买住房的，可按规定申请退还其出售现住房已缴纳的个人所得税。退税金额取决于新购住房金额与现住房转让金额的比例。

一、保存购房凭证

购房者在购房时务必妥善保管购房合同、发票、契税完税凭证等相关资料，以便日后出售房屋时能够提供完整、准确的房屋原值凭证，从而按照差额20%的税率计算个人所得税，减少税负。

二、充分利用换购政策

在符合条件的情况下，可以充分利用换购退税政策，降低换房成本。需要注意的是，换购住房必须在一年内完成，且必须在同一城市。

一、案例一：按差额20%计算

张先生在2024年购买了一套房产，购买原价为100万元，现以150万元出售，原契税为1.5万元，本次交易所缴纳增值税等合理费用为3万元。则应纳税所得额为150-100-1.5-3=45.5万元，个人所得税为45.5×20%=9.1万元。

二、案例二：按全额1%计算

李女士购买了一套房产，房产评估价为200万元，因卖方无法提供房屋原值等费用发票，所以个税=200×1%=2万元。

《中华人民共和国个人所得税法》第三条：个人所得税的税率：

（一）综合所得，适用百分之三至百分之四十五的超额累进税率（税率表附后）；

（二）经营所得，适用百分之五至百分之三十五的超额累进税率（税率表附后）；

（三）利息、股息、红利所得，财产租赁所得，财产转让所得和偶然所得，适用比例税率，税率为百分之二十。

《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第十七条：财产转让所得，按照一次转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额计算纳税。

《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）：纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。……

纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。

韩国家庭8.9年收入才能买房 买房用几年的收入比较合理 (五)

最佳答案近日，一则“韩国家庭8.9年收入才能买房”的话题冲上了微博热搜，使得人们再次开始关注房价与收入的话题，那么买房用几年的收入比较合理房价收入比到底是怎么计算的

韩国家庭8.9年收入才能买房

据金融界，据日经，由于昂贵的房价和激烈的教育竞争，年轻人对结婚犹豫不决的风潮不断扩大。韩国的房价在过去5年里平均上涨了8成。韩国国民银行的数据显示，首尔的平均住宅价格为12亿4千万韩元(约合人民币657.2万元)。韩国国土交通部的数据显示，平均住宅价格是家庭收入的8.9倍，高于日本(6.8倍)和欧美国家(美国5.07倍，英国5.16倍，法国6.14倍)。

买房用几年的收入比较合理

有专家认为，房价和居民收入的比值控制在6：1左右是最理想的状态，也就是6到7年收入买一套房相对比较理想。其实该问题没有绝对标准的答案，因为决定房子价格的因素太多，例如城市、地理位置、资源配套等等，导致各城市之间的房价水平并不一样，对应的人们收入水平也不一样。

有专家认为，一个人一生收入的15%用在房地产上，一年收入的15%用在房租上，一个人一生工作40年，六分之一也就是6到7年的年收入买一套房比较合适。

可目前我们国家的房价收入比，对于大多数人来说距离理想状态还有较大差距。数据显示，2021年，全国商品住宅房价收入比为9.1，相比2020年的9.2小幅回落。2022年房价收入比预计将继续回落至8.7左右。

房价收入比怎么计算

房价收入比=每户住房总价÷每户家庭年总收入。

具体到某一个家庭的话这样计算：每户住房总价=人均住房面积×每户家庭平均人口数×单位面积住宅平均销售价格;每户家庭年总收入=每户家庭平均人口数×家庭人均全部年收入;需要注意的是，家庭年收入并不是指净收入，而是指家庭成员的税前年收入。

看完本文，相信你已经得到了很多的感悟，也明白跟24年9.1买房规定这些问题应该如何解决了，如果需要了解其他的相关信息，请点击云律目网的其他内容。